http://brozers.blog87.fc2.com/ １９９７年に初値１５４万で上場したＹＡＨＯＯ株を２００６年まで保有し続けた場合、資産は２５２倍に拡大。そんな第２のＹＡＨＯＯ株を探し当て、資産拡大していく過程を本ブログに残せることを夢見ています。 ja http://brozers.blog87.fc2.com/blog-entry-167.html 株価の方は相変わらずさっぱりで、ブログを書く気力があまり沸いてこないというのが正直なところです。アーバン、ダビがちょっと下がってきたので、短期で多少買ったくらいです。それにしても、サブプライムローン、改正建築基準法の２つが、日本不動産に対してどの程度の影響を与えており、わが持ち株（アセットM、ダヴィ、アーバン、フィン）の業績にどの程度マイナス要素を与えるかが、気になるところです。。。マンデベあたり アーバン、ダビがちょっと下がってきたので、短期で多少買ったくらいです。それにしても、サブプライムローン、改正建築基準法の２つが、日本不動産に対してどの程度の影響を与えており、わが持ち株（アセットM、ダヴィ、アーバン、フィン）の業績にどの程度マイナス要素を与えるかが、気になるところです。。。マンデベあたりは業績の下方修正を出し始めていますもんね。

ご存知のとおり、フィンテックの前期決算は、サブプライムの影響をもろに受けた形ですね。アセットMは3000億規模の中国不動産向け大型不動産ファンドを組成するとのことですが、予定通り、資金が集まるかが注目です。3000億とはかなり大規模なので、非常に楽しみです。（ただ、中国の不動産は日本以上にバブルだという話もありますが･･）
アーバンは、改正建築基準法の影響をどの程度受けているかが今後の注目点です。それがネックとなり、現在の株価下落につながっているものと思っています。個人的には今期の業績はほぼ達成してくるものと見ていますが、来期にどの程度影響がでるのか、多少心配です。



株の話は、このくらいにして・・・



私は映画で本作品を知ったのですが、日曜日にテレビでもやっていて、ついつい、また見てしまいました。

私はそんなに映画通ではないのですが、この「手紙」は私が見た映画（邦画）の中では、今のところ、ダントツの1位です。いろいろと考えさせられます。

親を早くに亡くし、兄弟2人で細々暮らしており、やさしい兄は、弟の学費を稼ぐためにがんばって仕事に励みます。ただ無理がたたり体を悪くして収入が思うように稼げず、仕方なく泥棒を働いてしまいます。そこで住人と鉢合わせてしまい、動転した兄はその人を殺してしまい、刑務所に入ることに。。。
その後の弟は、兄が犯罪者であるというレッテルを貼られ、仕事についても差別を受け、好きな人とも結婚できずに苦労を重ねていくという話です。。。どんなに隠しても必ずばれてしまいます。（実際にここまでばれてしまうものか・・・というのは多少感じますが。。。）
そんな中、兄からは月に1回、近況を伝える手紙が届きます。何も悪いことをしていない弟が、刑務所にいる自分以上につらい生活を送っていることなど知るはずもなく・・・。

この映画（本）が言いたかったことは、こんなところでしょうかね。
◆犯罪を犯すということは、自分が罪を償えばそれでよいのではなく、自分の兄弟、家族、親全ての生活を崩壊させることである。
◆どんなに親族が犯罪者である兄を遠ざけても、血のつながりはどうしようもなく、犯罪者の家族ということから逃れることはできない。
◆一般の人は犯罪から自らの身を遠ざけたいと思うのは当たり前であり、犯罪者、犯罪者の家族が差別を受けるのは、致し方ない。それでも、犯罪者、犯罪者の親族は、ただただ、腐ることなく、真っ当に誠実に生きていくしかない。そうすればそんな自分を認めて分かってくれる人が、1人、2人と増えていく。これを地道に続けていくしかない。

私にも生後6ヶ月のかわいい息子がおりますが、この息子の友達のお父さんの兄が殺人を犯していると知ったら、息子に何と言うでしょうか・・・。このお父さんは犯罪者でも何でもありません。まして、その子供はさらに関係ありません。だから、今までどおり仲良く遊びなさいといってあげたいと思いますが、本当に自分がその場に置かれたら、そう言えるか少し自信がない部分もあります。。。

ちょっと書きすぎてしまったますかね。でも、犯罪に正面から向き合いながら、その影に家族愛、兄弟愛もきちんと描かれています。見ていない方（読んでいない方）は、一度、DVD（本）を見ることをお勧めします。

プッツン女優の沢尻エリカが、とても健気な素敵な女性を演じています。う～～ん。個人的には、もっともふさわしい女優さんが別にいなかったのかと思ってしまいます。。


]]> お勧め本 2007-12-25T23:44:04+09:00 brozers FC2-BLOG http://brozers.blog87.fc2.com/blog-entry-166.html 個人的に危ないとはまだ思っていないのですが、不動産業界にいる方の生の声は知っておくべきと思い、センセーショナルな表題に誘われ、思わず購入してしまいました。特に新しい情報はありませんでしたが、間違ったことが書かれているわけでもありません。（ただ、筆者がダヴィンチ嫌いであることは間違いありません。）不動産は底値から見ると、かなり高騰してきていますので、いつか必ず下がるでしょう。緩やかなのか、急激なのか

個人的に危ないとはまだ思っていないのですが、不動産業界にいる方の生の声は知っておくべきと思い、センセーショナルな表題に誘われ、思わず購入してしまいました。

特に新しい情報はありませんでしたが、間違ったことが書かれているわけでもありません。（ただ、筆者がダヴィンチ嫌いであることは間違いありません。）
不動産は底値から見ると、かなり高騰してきていますので、いつか必ず下がるでしょう。緩やかなのか、急激なのかは別として、間違いなく下げる場面は来ると思いますが、それが1年後なのか、3年後なのか、5年後なのかが問題です。この筆者は、いつを想定しているのかはっきりしないのですが、「いづれ不動産価格は下落に入り、2,3年かけてゆっくりと表面化し、やがて大騒ぎになる」という一節があります。
私は、まだ、3年程度は安定している、もしくは緩やかな上昇が続くと見ていますので、筆者とは見解が異なるということになりますね。この本を読んでもこの考えが変わることはありませんでした。

＜私の不動産に対する見方＞
○海外に比べ、日本の不動産環境はまだまだ十分、投資対象になりえる。海外はキャップレートが０からマイナスであるが、日本はプラスであり、海外からの資金流入は続くと想定しています。
○都心（特に東京）のオフィスビルの新規供給は、2,3年少ない予定であり、需給がタイトであること。また、日本の景気は下落には向かっていないことからも、オフィス空室率が急激に悪化する可能性は低く、賃料も上昇傾向を維持できると見ています。
○物価が上昇しないこととサブプライムの問題もあり、利上げが当分見送られる可能性が高く、金利負担が重くなる時期が遅れそう。

ただし、以下のとおり、懸念事項はあるので、十分リスクとして認知しておくべきと思いました。
○金融庁が不動産業界を締め付けを行う危険性（ファンド間の売買を規制する。私募ファンドの出資者の公表を義務付ける、など）
○耐震偽装の再燃
○サブプライムのような世界を巻き込んだ金融収縮を起こす事件が起こること

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本の内容について、主なポイントを以下にまとめます。

○地価の高騰は不動産ファンド同士が売買を繰り返していることで演出されているに過ぎない。
○2007年は、不動産ファンドは仕入れに苦労しているが、自分たちが高値にしているためであり、自分で自分の首を絞めている状況。
○それでも、ファンドは仕入れをしなければ、成長を続けられない。仕入れのためには他社よりも高値で入札するしかない。高値で買ってしまうと、利回りが低下する。そのツケは誰に回すかといえば、ビルの入居者であり、入居者の家賃を大幅に上げてしまう。ダヴィンチは八重洲のビルの賃貸料が4.5万のところ2万円一気にあげて、利回りを確保するに至った。
○私募ファンドは系列のＲＥＩＴを持っており、どんどんＲＥＩＴへ売却をしていく。（グループ内なので私募ファンドは売りたい時に、売りたい価格で売れる。）
○ダヴィンチは、ＤＡオフィス投資法人（ＲＥＩＴ）へ割高な価格で不動産を売却し、金融庁から行政処分を食らっている。ダヴィンチの使った手は、不動産鑑定士が鑑定額を算出するために提示する資料に嘘の資料を提示した。本来収入にならない敷金などを収入に含め、フリーレント期間があるにもかかわらず、告げていなかった、などなど。。。
○不動産鑑定士が不動産の鑑定額を算定するのだが、ファンドは無言の圧力をかけ、高値（自分たちが売りたい値段）になるように誘導する。
○不動産鑑定士はなぜ、ファンドの言いなりになるかといえば、ファンドへ転職したいから。（鑑定士の給料は安く離職率は非常に高いそうな・・。信託銀行か不動産ファンドへ流れているそうです。。ファンド会社は超高給取りですから。）
○不動産ファンドは最近おびえていることがある。金融商品取引法により、ファンドも金融庁の監督下にはいることになった。ファンド間の売買に一定の制約がかけられる可能性がある。また、出資者リストの提出を求められる可能性もある。現状、私募ファンドは匿名性が確保されているが、公表が義務付けられると、アンダーグラウンドな資金が一気に逃げる。負のスパイラルに入る可能性は高い。
○耐震偽装問題も終わっていない。再燃する可能性も高く、再燃すれば、当局の締め付けも一層強まる。当局の規制が入れば、一気に資金は逃げていく。
○サブプライムローン問題も終わっていない。マネーマーケットの混乱が続く可能性もある。
○すでに外国人投資家は日本のＲＥＩＴについては売りに回っている。

＜その他、面白いと思った内容＞
○毎週、ファンドは仕入れ会議なるものを開いているそうです。役員が総出で、何百億という物件の買いを判断していくそうです。
○不動産の入札には「ラストルック」という特殊な裏ルールがあるそうな。入札が終わり、最高落札額が150億と決まると、その後、どうしても買いたいという意思表示をしていた会社に、155億で買いませんか？と打診（これも1社とは限らないらしい）をし、買うとなれば、そこで落札者が最終的にきまるのです。（入札でも何でもないですね。）
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ダヴィンチの行政処分の件は、どこまで意図的に行われていたかは疑問だと思っています。恐らくダヴィンチは鑑定士の鑑定額などあまり重要視していなく（近隣の売買価格などの方がよっぽど重要と考えていた）、ありものの資料を寄せ集めて出していただけで、意図的に隠そうと考えていたとは思えません。私もＩＴ業界にいますが、不正する意図などまったくないのですが、細かい契約書の中身や契約をした時期など、社内の監査が入ったら、つつかれる部分はたくさん抱えています。実際、ＤＡオフィス（ＲＥＩＴ）はダヴィンチから買った物件をさらに高値で売却していたわけですから、ダヴィンチが嘘をついて無理やり高値で買わせたというのは、正確ではないのではと思っています。
（すでに終わった話なので、どうでもいい話ではありますが。。。）グループ間での売買になるので、他社に売る時よりも根拠を明確に残すような注意が必要だったにも関わらず、それを怠ったということは間違いないでしょう。。 ]]> お勧め本 2007-12-01T22:52:13+09:00 brozers FC2-BLOG http://brozers.blog87.fc2.com/blog-entry-165.html 日経ネットにこんな記事が出ていました。売却される物件のうち、ファンドがほしいと思う物件（立地がよく、収益が取れる物件）がどれほどあるのか分かりませんが、仕入れのチャンスです。どの不動産ファンドも、価格高騰で、なかなか仕入れには苦労している状況かと思います。わが持ち株（ダヴィ、アセットＭ、セキュアード、アーバン）がどの程度絡んでくるかちょっぴり期待しています。やはり大手がかなりさらっていくのだろうか
売却される物件のうち、ファンドがほしいと思う物件（立地がよく、収益が取れる物件）がどれほどあるのか分かりませんが、仕入れのチャンスです。どの不動産ファンドも、価格高騰で、なかなか仕入れには苦労している状況かと思います。
わが持ち株（ダヴィ、アセットＭ、セキュアード、アーバン）がどの程度絡んでくるかちょっぴり期待しています。やはり大手がかなりさらっていくのだろうか・・・。
2008年度から売却が本格化するようです。2008年度は、不動産銘柄が強い動きとなればうれしいですね。

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国有不動産、売却５方式・有識者会議指針

　財務省の「国有財産の有効活用に関する検討・フォローアップ有識者会議」は30日、国有不動産の処分指針をまとめた。土地の特性に応じ、一般競争入札、総合評価など5つの処分方式を示した。企画審査を経て入札に進む二段階方式の競争入札も初めて導入する。指針を踏まえ同省は2008年度から庁舎・宿舎の売却を本格化、およそ1兆円の売却収入を見込む。
　対象となる庁舎・宿舎は全国954カ所、382ヘクタールに及ぶ。国有不動産の処分指針策定は初めて。政府は06年7月、国有不動産の売却で得られる収入を財政再建に充てる方針を決定。有識者会議（座長・伊藤滋早大特命教授）で具体策を検討してきた。
　同日まとめた「宿舎・庁舎の跡地の有効活用の基本方針」によると、処分方式は大別して(1)通常の一般競争入札(2)二段階型の競争入札(3)総合評価(4)随意契約(5)信託―の5種類。

]]> 不動産関連ニュース 2007-12-01T21:37:16+09:00 brozers FC2-BLOG http://brozers.blog87.fc2.com/blog-entry-164.html 規模的には、たいした話でないですが、ネット上で、こんなニュースを見つけました。アーバンについては、開発力の高さを背景に、ファンドへ優良物件を供給できる数少ないデベロッパーと見ています。また、韓国やサザビーズやアマンリゾーツとの提携など、海外の展開力も魅力的で、将来性は非常に高いです。いつ株価の居所を変えるのかと楽しみに待っていますが、なかなか思い通りにはなりません。ま～気長に待つつもりです。特に、 アーバンについては、開発力の高さを背景に、ファンドへ優良物件を供給できる数少ないデベロッパーと見ています。また、韓国やサザビーズやアマンリゾーツとの提携など、海外の展開力も魅力的で、将来性は非常に高いです。いつ株価の居所を変えるのかと楽しみに待っていますが、なかなか思い通りにはなりません。ま～気長に待つつもりです。特に、アマンリゾーツのホテル開発が開始し、竣工すれば、知名度は一気に向上するだろうと思います。

心配な点は、まずないとは信じていますが、アーバンに耐震偽装が発覚でもすれば、株価は崩壊で、会社としても危ない状況になるのではないかと思います。（不思議なことに、住友不動産ほどの超大手であれば、札幌のマンションで耐震偽装が発覚しても、株価の暴落は起こりませんでしたね。アーバンはそうはいかないでしょうね。）
ま～、それほど心配してるわけではないですけどね・・。


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コスモ石油、大阪市の土地を売却

コスモ石油は、遊休資産を処分するため、大阪市の土地を売却すると発表した。売却するのは大阪市北区中津1丁目に保有する土地336平方メートルで、アーバンコーポレーションに売却する。売却価格は7億5000万円。
コスモ石油では、今回の土地の売却で、連結業績見通しで、固定資産売却益約6億円を特別利益として計上する見込み。（29日 19:56）
]]> アーバンコーポレーション 2007-11-30T22:48:57+09:00 brozers FC2-BLOG http://brozers.blog87.fc2.com/blog-entry-163.html フィンテックの会社説明会に出席してきました。2度目の下方修正を食らい、愛想を尽かしたのは事実ですが、このあたりが本当の大底ではないかという思いも一方ではあります。PBRは1倍割れですし・・。成長性が剥げ落ちたため、当分低迷はするでしょうが、もう1回立ち直る可能性はあると思っています。株数は減らしましたが、いくらか長期で寝かせておくこととしました。資金効率は悪くなりますが、惚れた銘柄はなかなか切れない性分
出席者数は昨年よりも若干少なかったでしょうが、それなりに入っていました。玉井社長の話では、半数ぐらいが最近株主になった方だそうです。

〔今期業績見通し〕
○前期から先送りとなった大型案件（2件）は、予算からは除外しているが、現在も継続して取り組んでいる最中であり、あきらめてはいない。
○上記以外にも、大型案件には今後も取り組んでいくつもりでいる。ただ、アレンジメントにあたっての難易度は高まる。（今までは外資が1社で大量の資金供給をしてくれたが、今後は、邦銀を初め、複数の出資者を組み合わせた形となる。利害関係者が増え、それにあわせたアレンジメントをしなければならず、調整に費用も時間もかかることになる。）
○今後は、サブプライムローンの影響を大きく受けていない邦銀からの資金拠出を優先する。また、外資系金融機関を経由せずに、年金やヘッジファンドなど世界の投資家からダイレクトに資金提供してもらうようなルートを確立させる。
○外資系金融機関は9月ころに、一旦、資金提供が完全に止まってしまったが、現状は投資意欲も回復している（元の状態に戻ってはいる。）しかし、サブプライムローンの影響は完全に終わっておらず、まだ長引くと見ている。再度、はしごを外されるかもしれないので、大型案件については予算に組み込まないこととした。
○アレンジメントはこれまで9割が不動産を対象としていた。NON不動産案件の拡大を目指したが、結論としては単発に終わってしまう。不動産証券化のように横展開を行うことが非常に難しいことが判明。今後はベンチャーキャピタルなどと提携し、資金需要が強いベンチャー企業向けのアレンジメントを実行していきたい。今期中に、象徴的な案件をリリースできるだろう。
○不動産市況が急速に悪化する懸念は小さいと見ているが、今回のサブプライム問題のような金融収縮をきっかけに、日本の不動産が悪化の方向へ転換する可能性もありうる。リスクの高まりを受け、自己投資の審査基準を厳しくし、金利も高めの設定にする。そうなると、ファイナンス残高も大きく伸びないだろうということで、プリンシパルファイナンスの残高は300～350億と想定している。（当初の想定は600億ほどを見込んでいたが、不動産に対する見方を慎重にした。ただ、現時点では、資金需要が非常に強いようで、残高は400億を下回ることなく推移している。）
○プリンシパルファイナンスの資金の回転数も見直した。当初の想定は600億を3回転の予定で見ていたが、建築確認取得の厳格化による影響を考慮し、350億円の1.2回転の見直した。
○Craneの再保険事業は、保険業法に改正により、再保険引き受けスキームを全面的に見直す必要が発生し、引き受けを一旦停止。2008年4月からは引き受けを再開したいと考えているが、下期についても予算は「0」とした。本スキームの見直しで、今後の保険業務拡大の基盤が整うと見ている。
○フィンテックグローバル証券、イントラストは、今期に黒字化を目指す。

〔質疑応答〕
○前期の下方修正の原因として、FXOの資金手当てが必要になったこと等の財務イベントを考慮し、プリンシパルファイナンスの残高を伸ばせなかったことがあると思うが、予算策定時に盛り込めたのではないのか？想定できなかったのか？
⇒MSCBの償還を考慮した手元資金確保の必要性は、予算策定時の考慮漏れで、内部組織の甘さもあった。FXO買収資金確保の必要性は、ある程度見えていたが、買収が確定し、リリース発表をする前に予算に組み込むことはできないのがルールであるので、理解してほしい。
○従業員を大切にされているという話を以前されていたと思うが、何を第一に考えているか？大量採用を前期にされているが、離職率は？
⇒幹部になりえる人材を見極め、その人間を育てていくことが重要を考えている。大量採用すると、比例して、離職率が増えるものだが、なぜか、離職率は一桁台にとどまっている。
○株価が低迷し、倒産してしまう可能性があるのではと見る人もいるのではないか？倒産リスクについてどう考えるか？
⇒保有する債権が毀損することで倒産に追い込まれる可能性はあるが、自ら組成している債権についてのリスクは自らが一番よよく知っている。リスクが小さくなるようにアレンジメントしているわけであり、債権の毀損リスクはほぼない。資金繰りが詰まって倒産する可能性もないわけではないが、現金の保有も意識しており、何ら問題はない。
○東証上場の考えは？
⇒いつでも上場の申請ができるような準備はしている。主幹事証券のバックアップもできている。ただ、申請できるチャンスは年2回しかなく、申請期間中（5～7ヶ月）、新たな取り組みを何もできなくなってしまう。従って、なかなか難しいというのが実情。
○マザーズに残った場合の株価対策は？
⇒流動性を高める等の対策は考えていない。業績で結果を出すしかないと考えている。
○海外の投資家は資金がダブついている状況で投資先を探している状況。ただ、証券化商品への投資意欲は減退する可能性もあるのではないか？どんな投資先にどんな商品を提供していく考えでいるのか？
⇒証券化商品だからと言って、投資家がソッポを向いてしまうことはない。ステラ等の保険事業を行う中で、スイスの投資家をはじめとして、欧州の投資家とのパイプはある。（今までは、アメリカの投資銀行がすぐに大量の資金を出してくれていたので、そちらに頼ってしまっていた。）投資家にも、年金やプライベートエクイティファンドなど様々あり、取れるリスクやニーズは異なるので、それらのニーズに合わせた証券化商品の組成が必要になる。
○再保険の引き受けとして、イントラストからの再保証分は予算に組み込まれているのか？
⇒含めている。ただ、金額は小さく、数パーセント。
○前期は配当性向が80％になってしまっている。長期の既存株主からすると、キャッシュが外部に流れ出ていってしまうことに懸念がある。
⇒9月中旬まで2件の大型案件は期末までに組成が完了できると見ており、下方修正になるとは思っていなかった。従って、配当も見直すつもりなど全くなく、配当を減らす旨のリリースを配当の権利確定前のタイミングで出すことができなかったというのが実態。
○株価が低迷しており、自社株買いのチャンスだと思うが、実施しないのか？ストックオプションの原資にもできるのでは？
⇒資金は成長のために別に使うところがたくさんある。また、自社株買いはインサイダーに抵触するリスクもあり、現状、やるつもりはない。ちなみにストックオプションはインセンティブの位置づけではなく、給料、ボーナスの位置づけで割り当てている。1人あたり3株程度。
○バークレイが大量保有報告を出したが、何か経緯があるのか？
⇒自己投資か、他に背後に出資者がいるのか不明。
○ユーロ円CBの転換価格が19万だったはずだが、対応は何か考えているのか？
⇒MSCBではないので、転換価格が下方修正されることはない。2年後に19万にタッチする必要があるが、19万超えを目指して事業に邁進するしかない。もし、届かなければ、借り換えや自己資金でどこまでまかなえるかなど、いろいろな選択肢を検討する必要がある。
○外国人の保有率は？浮動株比率は？
⇒9月末時点で外国人比率は14.9％。浮動株は9月末現在で、10％。（50株未満の保有）
○タマイノキモチの更新は続けないのか？続けてほしい。
⇒5月以降更新しなかったのは、黙って見ておけ、よい数字をたたき出してやるというおごりの気持ちがあった。今回の下方修正を受け、各方面から批判を頂いている。また、私の「１」という発言が「６」にも「７」にもなってしまうこともあり、功罪がある。継続するかは皆さんのご意見も踏まえ、検討する。
○再保険会社は格付けを取得するという話があったが、進捗はどうなっているのか？
⇒格付けがあることで資本効率があがるため、取り組んではいるが、取得には数年のランニング期間が必要になる。
○FXOのIPOは考えているのか？
⇒85億を投資した案件であるので、最終的な出口をどうするかは考えている。IPOもあれば、売却、一部売却などいくつかの方法論があり、最良な選択をしたい。BtoCのノウハウはFXO社から取得することができた。
○玉井社長と同じレベルの人材を育てなければ、会社の成長を果たせないのではないか？
⇒人材育成には継続して注力していく。ただ、3年前は私が死んだら、会社もつぶれてしまう状況だったが、今は私が死んでも、会社としては成長を続けていけるだろう、ということころまで来ていると思う。

〔その他の玉井社長のコメント〕
○伸びる前は縮むもの（1回目の下方修正をした時も同じことを言っていましたね。）
○1回目の下方修正をした後も、再度、上方へ修正できる自信があった。（私も下方修正した値は、期末で超えてくるだろうと見ていたのですが、甘かった。。。結局はサブプライムローンにより大型案件の組成が完了せずに、さらなる下方修正に。。。）
○子会社郡を含めたフィンテックの成長性は一向に衰えていない。（相変わらず、強気ですね。）


今期の業績は、これ以上の下方修正が許されないこともあり、ガチガチに見ている感じました。そのためか、上半期、下半期の業績にはそれなりの自信（上方修正できる自信）がありありと感じ取れました。
ま～、玉井社長はいつも強気ですからね。2回続けて裏切られた会社を信じていいのかという疑問は残りますが、個人的には今期、来期の飛躍にかけたいと思います。2万の株価が1万になっても、たいしてへこみませんよ。何せ、感覚が麻痺してますから。。 ]]> フィンテックグローバル 2007-11-30T02:08:25+09:00 brozers FC2-BLOG